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深圳的公寓为什么这么贵?

时间:2022-09-23 15:55|来源:网络|作者:小编|点击:

  在写这篇文章时,其实还想写《中山的公寓为什么这么贵》,因为中山的公寓单价远远高于住宅,比如中山的住宅均价12000元,而中山公寓均价16000元,造成这种现象的原因就是中山的华侨和港澳人士比较多,而那些地方的公寓价格是远远高于住宅的,而原因就是公寓都是高大上,都在地铁边交通枢纽的黄金位置,基本小户型租金很高,而住宅一般都在偏远位置尤其离地铁较远,租金低所以住宅价格低于公寓。

  也就是说,全世界只有中国住宅价格高于公寓,并且住宅租金还远远低于公寓,造成这一奇葩的原因就是学区,也就是住宅有学区而公寓没有学区,于是很多人为了学区宁愿多花数百万也要买租金很低的住宅,这种奇特现象在2017年戛然而止,因为学区指标被租售同权的政策彻底打碎,尤其北京公布多校划片的新政让失去了学区的优势,于是跟公寓之间的价格差就成为了2018年的的房产投资机会。

  所以,在我们布局了很多价格远远低于住宅的北京商住公寓后,很多人经常问我,作为一线城市,深圳的公寓能不能投资?根据我前面说的公寓跟住宅的价格差就是摆在眼前的投资机会的判断,深圳的公寓跟同区域的住宅的价格差很小,远远低于北京公寓跟住宅价格差的一倍的巨大机会。

  那么,为什么深圳的公寓跟住宅的价格差这么小,这就要根据我提出的公寓投资的两个必要条件,这两个必要条件一个是交通枢纽,一个是产业中心,尤其是科技创新中心,因为公寓的优势就是可商可住,对于创业公司经常加班是宜居宜业的房产。而深圳又恰恰就是国内的科技创新创业中心,本身对这种可商可住的公寓需求量很大,所以深圳的公寓跟住宅价格相近就是这个原因。

  如果熟悉深圳,那一定记得红山6979。没错,就是位于龙华宇宙中心,招商华侨城共同开发的公寓办公项目。而就是这个楼盘,在11月底,红山6979公寓未开盘就全部被打包出售。

  12月下旬,红山6979第二次备案,项目新推7、8、9栋的办公产品,办公产品备案均价5.2万-6.2万/平左右,裙楼办公6.4-6.8万/平,19万/平。备案当天一栋楼被龙华政府整体收购,引进做高科技创新产业。

  当我们还在争议,龙华的办公项目怎么敢卖到6、7万的时候,仅仅两周,人家就全部卖掉了!对,全部卖掉了!整售的消息来源于6979的评估机构的发文,虽然没对买家进行详细描述,但可以看出买家主要是做创新型企业的产业孵化。

  我们查国土局网站,发现6979的确和之前公寓整售的情况一样,办公项目目前除了裙楼部分,23、25、26座的办公全部显示“已签认购书”。估计没签约的裙楼部分也很快会被签完。

  最近的龙华动作不少,上周恒大恒裕的旧改新闻还没过去,红山6979又来了个“回锅”,这也说明,龙华的价值被不断认可。龙华这两年房价高居不下,由于以前没有产业的支撑,很多人担心它是否已触顶。但目前从政府的规划以及不断传来的利好来看,龙华产业开始集中,前景还是相当美好的。

  有了产业支持,再看看交通枢纽。6979是招商和华侨城联手打造的综合体项目,4线号线双地铁口物业,基本算是地铁物业。它的总建筑面积约36万㎡,容积率仅为1.6,包含体验式公寓、购物街区、文化演艺剧场与现代展览馆。可以说,红山6979以后会成为深圳版“三里屯”。

  从上面这个深圳公寓来看,价格远高于北京的公寓,而北京地铁边的买一层送一层的loft基本也就四五万的单价,比深圳低很多,并且都属于产业集中,交通配套成熟的区域。

  而对于住宅来说,北京整体要高于深圳,而公寓价格是深圳高于北京。从这个对比来看,就住宅来看北京的住宅没有深圳有优势,而对于公寓来说,北京公寓的机会要远远高于深圳,这也就清楚的说明,为什么那么多的投资者纷纷来投资北京的公寓,而直到北京的公寓跟住宅价格接近持平时,这种投资机会就被抹平。

  康辉(meikang989),毕业于北京理工大学应用数学系,长期从事宏观经济分析和房地产市场研究,已发表八百余篇房地产观点见诸各大媒体。

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